Ha kevés a lakástakarékból felvehető hitel, kaphat-e mellé banki kölcsönt?

A megemelkedett ingatlanárak ellenére sokan vásárolnak lakást. Kevesen vannak, akik ma Magyarországon készpénzből meg tudnak venni egy ingatlant. Ha hitelre is szüksége van a kiszemelt otthon megvásárlásához, mindenképpen tudnia kell, hogy önerő, vagyis némi saját pénz nélkül nem, vagy csak nagyon nehezen sikerülhet. Van néhány bank, ahol önerő nélkül is lehetséges az ingatlanvásárlás, de ennek egyéb feltételei vannak, és nem teljesen veszélytelen.

Lakáshitelek esetén van egy jogszabály által meghatározott finanszírozási korlát. Ez forint alapú hitelkonstrukciók esetén, a célingatlan forgalmi értékének 80%-a. Persze ez nem azt jelenti, hogy ekkora mértékű hitel felvehető, és ehhez, csak 20% önerő szükséges. A bankok saját finanszírozási aránya ennél kisebb mértékű jelzáloghitel felvételét teszi lehetővé, a minimális önerő mértéke is általában több, mint 20%.

Az önerőt többféle forrásból is elő lehet teremteni, gyűjtögethet rá például bankbetétben, vagy egyéb megtakarításban. Ha előre tudja, hogy a pénzt, amit félretesz, lakáscélra szeretné fordítani, akkor a legkézenfekvőbb megoldás egy lakástakarék nyitása, mivel a bankok ezt elfogadják önerőként. A lakosság nagy része ezt a megtakarítási formát választja, mert ezzel kedvezményes hitelhez is juthat ott, ahol lakástakarékját kötötte. Viszont előfordulhat, hogy az önerő, illetve az ahhoz adható hitel kevésnek bizonyul a kiszemelt ingatlan megvásárlásához. A kérdés csak az, hogy a lakástakarék nyújtotta hitel mellé, lehet-e felvenni egyéb banki hitelt a megvásárolandó ingatlanra.

Lakástakarék vagy bank?

A lakáshitelek piacát két fő ágra lehet bontani. Az egyik a bank által adott hitel, a másik a lakástakarékpénztárban megtakarított összeg mellé felvehető hitel. Azzal mindenki tisztában van, hogy a bankok lakáshitelt nyújtanak. Azt viszont kevesen tudják, hogy a lakástakarékpénztárak is adnak lakáshitelt. A lakástakarékban félretett összeg mellé az állam 30%-os vissza nem térítendő támogatást ad, és ha szükséges lakáshitel is felvehető mellé. A 30%-os támogatás megtöbbszörözhető, ha közeli hozzátartozói nevére is köt szerződést, így magasabb összeg áll rendelkezésére. A szerződéses összegtől (összes saját befizetés + állami támogatás + betéti kamat + felvehető lakáskölcsön) függ, hogy mennyi lehet a lakástakarékból az ingatlanra fordítható teljes pénzösszeg. Érdemes minél magasabb összegű, és minél hosszabb futamidejű lakástakarékot kötni, mert úgy magasabb lesz a szerződéses összeg. Ha nem szeretné megvárni a futamidő lejáratát, előbb szeretne lakást vásárolni, és ahhoz a lakástakarék által nyújtotta kedvezményes hitelt felvenni, akkor arra is van lehetősége. Ez nem más, mint az áthidaló kölcsön. Ezzel már az indulás pillanatában felhasználhatóvá válik a megtakarítás, és a hitelösszeg.

Előfordulhat, hogy a szerződéses összeg nem megfelelő mértékű egy ingatlan megvásárlásához, és még szüksége lenne némi pénzre. Ekkor fogalmazódik meg sokakban a gondolat, ami alapjában véve kézenfekvő is lenne, hogy ez mellé a pénz mellé lehet-e felvenni banki hitelt. Sajnos a gyakorlatban nem ilyen egyszerűen működik a dolog. A két jelzáloghitel kombinációja nem kivitelezhető ingatlanvásárláskor. A jelzálogbejegyzés csak egy ingatlan esetén működik, vagyis a bankok nem igazán tűrnek meg az ingatlan tulajdonlapján más jelzálogterhet (első ranghelyen).

Ebben az esetben megoldás lehet, hogy egy másik ingatlant is bevonnak a hitelbe fedezetként. Ez azonban nem túl biztonságos opció, csak akkor szabad ezt bevállalni, ha biztosan tudja fizetni mindkét hitelt, mert nemfizetés esetén mindkét ingatlan elúszhat.

Másik megoldás lehet esetleg, hogy a banki hitel mellett dönt, és köt mellé egy lakástakarék szerződést, majd később, a futamidő lejárata után a lakástakarékban összegyűjtött pénzt beletörleszti a banki hitelbe, így fennálló tartozása csökken.