Hogyan lehetséges önerő nélkül ingatlant vásárolni?

A jelenlegi magas ingatlanárak mellett is sokan vágnak bele a lakásvásárlásba. A hitelkamatok alacsonyak, mégis fejtörést okozhat a megfelelő hitelkonstrukció kiválasztása, azon belül is, hogy vajon egy változó, vagy egy fix kamatozású lakáshitellel jár jobban. A másik kardinális kérdés miután kiválasztotta a megfelelő ingatlant, hogy mennyi önerőre van szükség a megvásárlásához, vagy egyáltalán van-e szükség önerőre? A válasz nem, nincs szükség feltétlenül önerőre. De hogyan lehetséges önerő nélkül ingatlant vásárolni? Pótingatlan bevonásával a helyzet megoldható, viszont a tét óriási, így senki se vágjon bele ész nélkül.

Ha lakáshitelt venne fel, a szabályozás szerint, a hitelintézet az ingatlan 80%-áig ad csak hitelt, de ez bankonként eltérő lehet, saját döntésükön múlik. Ennek értelmében az ingatlan vételárának minimum 20%-át önerőből kell finanszírozni. Ezen felül a hitel felvételekor lehetnek még egyéb induló költségek is, amikhez mélyen a zsebébe kell nyúlnia ahhoz, hogy azokat ki tudja fizetni, mert ezek, akár több száz ezer forintos tételek is lehetnek. Ilyenek például, az értékbecslési díj, földhivatali díj, ügyvéd díja, stb.

Előfordulhatnak olyan esetek, mikor a hitelfelvevő nem tud megfelelő mértékű önerőt felajánlani. Ez esetben kiegészítő, vagy pótfedezet bevonása történik a hitelbe, vagyis nem egy, hanem két ingatlannal próbálják az önerő mértékét csökkenti, egészen pontosan nullára redukálni. Így a megvásárolni kívánt ingatlan, illetve a másik bevont ingatlan kerül a hitelügyletbe pótfedezetként.

Ebben az esetben nagyon óvatosnak kell lennie, csak akkor vállaljon ekkora kockázatot, ha biztos abban, hogy fizetni tudja a törlesztőrészletet, mert ha nem, előfordulhat, hogy mindkét ingatlan elúszik, ugyanis mindkét ingatlanra bejegyzésre kerül a hitel teljes összege. Ha kellő fedezetet nyújt már a saját ingatlan is, a pótfedezetként bevont ingatlan tehermentesíthető.

Nem minden hitelintézet ad kölcsönt ilyen esetekben, de vannak olyan bankok, ahol ez lehetséges, viszont ehhez a jövedelemnek is megfelelőnek kell lennie, illetve az ingatlanok értékének is stimmelnie kell. Fontos kérdés, hogy mi számít jövedelemnek hitelfelvételkor?

A másik dolog, ami problémát jelenthet egy ilyen hitelügyletnél, hogy az eladó elfogadja-e, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor nem kap pénzt. Valljuk be őszintén, ennek senki se örülne igazán. Nem túl kecsegtető, ha valaki nem tud önerőt felmutatni, pláne, hogy manapság versengenek a jobb ingatlanokért, és egyesek akár zsebből is kifizetnék készpénzben a lakás teljes vételárát. Velük nehéz versenybe szállni. Valószínűleg az eladó szükségesnek érzi majd valamekkora foglaló letételét, hogy komolynak tekintse a vevőt. 

Hogyan lehetséges önerő nélkül ingatlant vásárolni? Biztonságosabb, ha rendelkezik némi önerővel:

• Ha idejében gondol a lakásvásárlásra, és megkezdi az önerő gyűjtését megtakarítás formájában, erre kiváló megoldás lehet a lakástakarékpénztár, mely kizárólag lakáscélra használható fel. Az állam is támogatja 30%-kal, illetve, ha egy családon belül több lakástakarékot kötnek, a megtakarítás megtöbbszörözhető.

• A CSOK, vagyis a Családi Otthonteremtési Kedvezmény is beszámítható önerőként, amennyiben már meglévő gyermekek után járó támogatásról van szó.

• Adott esetben a munkáltatói, önkormányzati támogatás/kölcsön is szóba jöhet, mint önerő.

• Bankbetétben megtakarított összeg is lehet önerő.

• Félretett készpénz is lehet önerő.