Ingatlanfedezet értéke - Ki határozza meg?

Ha ingatlant vásárol, és ezt nem készpénzből teszi, vagyis jelzáloghitelt kell felvennie, mindenképpen szükséges hozzá ingatlanfedezet. Erre azért van szükség, hogy, a hitelintézetnek legyen biztosítéka arra az esetre, ha esetleg Ön valamilyen okból kifolyólag nem tudná fizetni a felvett hitelt. Sajnos azonban az nem mindegy, hogy ez az ingatlanfedezet milyen paraméterekkel rendelkezik, illetve az sem, hogy mekkora az ingatlanfedezet értéke, és azt ki határozza meg.

Lakossági hitelek esetében a bankok első sorban belterületi ingatlanokat fogadnak el fedezetként, kivételes esetekben külterületi ingatlant is.

Ingatlanfedezet értéke - Ki határozza meg?

A következő ingatlanok fogadhatóak el fedezetként:

• családi ház
• sorház
• ikerház
• társasházi lakás
• hétvégi ház
• üdülő
• vegyes funkciójú ingatlan (ha a lakófunkció alkotja a nagyobb részt)
• építési telek
• termőföld

Mekkora lehet az ingatlanfedezet értéke?

A fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének minimum 3-5 millió forintnak kell lennie. A hitelintézetek ennél alacsonyabb forgalmi értékű ingatlant nem fogadnak el. Illetve az is fontos, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan értéke nagyobb legyen, mint a felvenni kívánt hitel összege.

Ha a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értéke kevésnek bizonyul, pótfedezet, vagy más néven kiegészítő fedezet bevonása szükséges. Bankonként eltérő, hogy hány ingatlan vonható be az ügyletbe.

Ki határozza meg?

A fedezet/fedezetek értékét értékbecslő határozza meg. Ez minden esetben banki értékbecslő, aki megvizsgálja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan megfelelő értékű-e. Vagyis értéke elég fedezetet nyújt-e a hitel felvételéhez. Ez a felmérés körülbelül egy órát vesz igénybe, a szakvélemény elkészítése pedig 3-4 nap.

Az értékbecslésért fizetni kell, ez az értékbecslési díj, ami körülbelül 30 ezer forint. Ez egy-egy banki akció keretében ingyenes is lehet, vagy utólagosan, a folyósítást követően jóváírásra kerülhet a számlájára.

Az értékbecslő a következő szempontok alapján vizsgálja meg a fedezetül felajánlott ingatlant:

• ingatlan és telek mérete
• elhelyezkedése
• építés éve
• minősége
• értékesíthetősége

Mit tartalmaz az értékbecslő szakvéleménye?

Az értékbecslést követően az értékbecslő egy szakvéleményt készít, amely az ingatlan forgalmi értékét tartalmazza, vagyis azt az árat, amennyiért a készítés időpontjában eladható az ingatlan. Ez az ár nagyban meghatározza, hogy mekkora lehet a felvenni kívánt hitel összege.

Az értékbecslő a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékén kívül, a hitelbiztosítéki értéket (HB) is meghatározza. Ezt az ingatlan forgalmi értékéből a bank által előírt szabályok alapján számolja ki az értékbecslő, ami az ingatlan forgalmi értékének a 70-90%-a (ez bankokként eltérő lehet). Erre azért van szükség, mert, ha Ön nem tudja fizetni a felvett hitelt, akkor a bank a hitelbiztosítéki áron gyorsabban tudja értékesíteni az ingatlant, mint a forgalmi értéken, mivel az alacsonyabb.

Mekkora lehet a folyósításra kerülő hitel összege?

Törvény is rendelkezik arról, hogy a folyósításra kerülő hitelösszeg nagysága az ingatlan értékének maximum 80%-a lehet. A bankok azonban ennél szigorúbbak, hogy bebiztosítsák magukat, általában a forgalmi érték 50-70%-ig adnak csak hitelt.

Az ezen felüli összeget, azaz a fennmaradó 20%-ot, vagy többet, saját pénzből, azaz önerőből kell finanszírozni.

Az ingatlan értékéből a következők vonhatnak le:

• ikerház, és a másik házrész rossz állapotban van
• szolgalmi jog van érvényben az ingatlanon
• temető, kocsma, templom vagy forgalmas vasút mellett fekszik
• magasfeszültségű vezeték alatt helyezkedik el
• vegyes falazatú (pl. tégla és vályog)
• könnyűszerkezetes az ingatlan
• csak komfortos (nem összkomfortos)