Hogyan alakultak az ingatlanárak napjainkig?

Sokan vásároltak ingatlant az elmúlt években, aminek oka nem a lakások ára volt, ami igen magasnak mondható, hanem inkább az alacsony lakáshitel kamat. Ez sokakat motivált otthonuk megvásárlására, mert általában egy ingatlanvásárlás nem készpénzből, hanem hitelből történik. Az alacsony lakáshitel kamatoknak köszönhetően bátrabban vettek fel lakáshitelt az emberek. Sokakat a magas ingatlanárak tartanak vissza a lakásvásárlástól. Nézzünk egy kis visszatekintést, hogy hogyan alakultak az ingatlanárak napjainkig?

A nyolcvanas évek végére tehető egy hatalmas árrobbanás, majd a kilencvenes években a magas infláció és banki kamatok miatt egy hatalmas esés. Állt az új építésű ingatlanok piaca, nem épültek új építésű ingatlanok, csak saját kivitelezésben egy-egy ház.

Az ezredforduló környékén megjelent az állami támogatás a lakásvásárlásra, illetve a devizahitelek 5% alá nyomták a hitelkamatokat. Ekkor következett be egy hatalmas ingatlanár robbanás. Sokan akartak ingatlant vásárolni. A vásárlókat nagyjából két részre lehetett osztani. Az egyik csoport, akik elhalasztották az ingatlanvásárlást, a másik csoport pedig, akik az állami támogatásnak köszönhetően, az olcsó hitelek miatt akartak lakást venni.

A beruházók hatalmas fejlesztésekbe kezdtek, nagyon sok új ingatlan épült. Az árak egyre csak emelkedtek, mégis mindenki lakást vett, egyrészt az állami támogatás miatt, másrészt pedig azért, hogy nehogy még jobban felmenjenek az ingatlanárak. A sok új ingatlan építésének köszönhetően túl sok lett a lakás, illetve a hitelpiac is rosszabbra fordult. Ennek következményeképpen újra hatalmas áresés következett. Új ingatlanok nem épültek, a kereslet évekre visszaesett. A beruházók a 2007-ben nyakukon maradt lakásokat árulták még 2013-2014-ben is kétharmad áron. Ezt követően minden kezdődött elölről. Nem épültek új ingatlanok, nem is vásároltak lakást az emberek, így megnőtt a kereslet. Új állami támogatás jött, illetve alacsony banki kamatok, ennek köszönhetően pedig beindult a vásárlás.

Elérkeztünk 2018-hoz, itt tartunk most. Előre nem lehet tudni, mikor következik be változás, vagyis mikor csökken a lakások iránti kereslet, ennek következtében mikor csökkennek a lakásárak. Az ingatlanpiacon a fordulat lassú folyamat, az eladók egy-két év alatt ismerik csak be, hogy az ingatlanukat nem tudják eladni a meghirdetett áron. A nagy kérdés csak az, hogy hogyan jár jobban az ember, ha drága lakást vesz olcsó hitelből, vagy olcsó lakást drága hitelből?

Jelenleg nagyon alacsonyak a kamatok, így elképzelhető, hogy a jövőben emelkedni fognak a lakáshitel kamatok. Azt senki nem tudja, hogy ez hónapok, vagy évek kérdése, de ha bekövetkezik az az ingatlanárak csökkenését fogja eredményezni. Elképzelhető, hogy aki lakást szeretne vásárolni rosszabul jár, ha drágább kamattal vesz olcsó ingatlant, mintha olcsó kamattal vesz drága lakást.

Minél kevesebb önerővel rendelkezik, vagyis több hitelt kell felvennie, és minél hosszabb futamidőre veszi fel a hitelt, annál nagyobb áresés kell, hogy kompenzálja a nagyobb kamatköltséget. Egy ingatlan megvásárlásához, a törvény szerint minimum 20% önerő szükséges, de általában a bankok ennél többet kérnek. Nézzünk egy példát! Egy 15 éves hitelnél 40% önerő esetén az ingatlan árának 30%-ával fog többet fizetni 5 százalékponttal magasabb kamatláb mellett. Érdemes elgondolkodni, mérlegelni, hogy hogyan is járhatna jobban. Az előző példából kiindulva, nem biztos, hogy tanácsos várni az ingatlanárak csökkenésére, mert az magával hozza a kamatemelkedést, ahogy az előző évtizedek is mutatják.