Hitelkiváltás feltételei

Hitelkiváltáskor az egyik hitelintézetnél levő adósságot (ami lehet egy, vagy akár több hitel is), egy másik hitelintézet rendezi. Innentől kezdve az adósnak megszűnik a hitelviszonya a régi pénzintézetnél, és az új hitelintézettel szemben vannak kötelezettségei. Szabadfelhasználású hitelek esetében hitelkiváltáskor a kiváltandó hitel összegén felül is vehet fel pénzt, viszont a lakáscélú hitelek kiváltása esetén, lakáshitel konstrukcióban (alacsonyabb átlagosan 1% kamattal legalább) csak annyi pénzt kaphat, amekkora a fennálló tartozása. A felvehető hitel kondícióit az igazolt jövedelem, az ingatlan értéke, és a teljes fennálló hiteltartozás határozza meg. A hitelkiváltás sok tekintetben hasonló a többi hitel felvételéhez, azért mégis van néhány sajátossága. Hogy mik a hitelkiváltás feltételei a továbbiakban elolvashatja.

Hitelkiváltás feltételei

A hitelügylet szereplői

• Hitelkiváltó hitelt igényelhet, aki nagykorú, a pénzintézet számára elfogadható jövedelemmel rendelkezik, a bank adósminősítési, hitelbírálati feltételeinek megfelel.
• Kizáró ok, ha valaki a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján aktív státuszban szerepel. Akkor is, ha nem a kiváltandó hitele miatt szerepel a listán. Néhány hitelintézet egy idő után a rendezett passzív státuszúaknak lehetőséget ad a hiteligénylésre.
• Kötelezően bevonandó adóstársként a hitelkiváltási ügyletbe a házastárs/élettárs (amennyiben van). Kivételes esetben, egyes bankoknál van arra lehetőség, hogy ő kimaradjon a hitelkiváltó hitel felvételéből, például, ha a vagyonközösség meg van szüntetve, amit közjegyző által igazolni tudnak.
• Lehet szereplő a hitelkiváltásban olyan adóstárs is, akit nem kötelező bevonnia, de nélküle nem vagy nehezebben, esetleg csak rosszabb feltételekkel tudna megvalósulni a hitelkiváltási ügylet.
• A hitelkiváltási hitelbírálat alapja a háztartás elfogadható jövedelme. Sok esetben lehetőség van fizetőképességet javító kezes bevonására is, aminek lényege, hogy vele jobb hitelminősítést érhet el.
• A fedezetül felajánlott ingatlanok tulajdonosai zálogkötelezettként vesznek részt a hitelkiváltási kölcsönügyletben.
• Speciális eset, ha a hitelkiváltó hitel fedezetéül felajánlott ingatlanban, a földhivatali nyilvántartás szerint tulajdonjoggal nem rendelkező házastárs, úgynevezett telekkönyvön kívüli tulajdonosként is szerepel a hitelkiváltási ügyletben (kötelezően bevonandó adóstárs szerepe mellett).

A kiváltandó hitel fedezete

Általában a hitelkiváltás során az az ingatlan marad a fedezet, amelyik a régi hitel fedezete volt. Ritkábban fordul elő, hogy a hitelkiváltás egyúttal a fedezeti ingatlan megváltozását is jelenti. Nem előírás, hogy a hitelkiváltás során ugyanaz az ingatlan maradjon a fedezet. Akkor változhat csak meg az ingatlanfedezet, ha a hitelkiváltó bank fedezeti szabályzata szerint a fedezetként elfogadható ingatlan megfelelő értéket képvisel a kért hitel összegéhez, és a jogszabályi előírásokhoz mérten.

Előfordulhat, hogy a hitelkiváltás csak a meglévő fedezet mellé bevont másik fedezettel együtt valósítható meg. Ennek okai lehetnek az időközben bevezetett új jogszabályok, a megemelkedett tőketartozás, de akár az időközben lecsökkent értékű eredeti fedezet is. Ilyen esetben szükség lehet egy másik ingatlan bevonására is, amire ugyanúgy vonatkoznak a hitelt kiváltó bank előírásai.

Terhek a fedezeti ingatlanon

Sokszor a hitelkiváltást úgy kell megcsinálni, hogy a kiváltandó banki hitel melletti munkáltatói kölcsön vagy szocpol illetve korábban visszatérített ÁFA miatti magyar államkincstári bejegyzés megmaradhasson. A kereskedelmi bankok ragaszkodnak jelzálogjoguk első ranghelyéhez, kivéve a magyar állam vagy esetleg, ritkábban egy önkormányzat javára bejegyzett teher esetén, amit maguk elé engednek. Ha ezek bármelyike szerepel az ingatlanán, akkor a kiváltandó bank is számol velük oly módon, hogy ezek eredetileg bejegyzett összegét levonja az adható hitel összegéből.

Vannak olyan bejegyzések, terhek is, amelyek önmagukban ellehetetlenítik a hitelkiváltást. Ilyen például a NAV javára bejegyzett végrehajtási jog. Mindegy, hogy ezt magántartozás, vagy a vállalkozása tartozása. Hasonló a helyzet, ha magánszemély adott Önnek kölcsön jelzálog fedezete mellett és az ő javára is be van jegyezve jelzálogjog. Ilyen típusú terhet nem váltanak ki a kereskedelmi bankok.

Összegezve, ha van más teher az ingatlanon, akkor annak le kell onnan kerülnie a hitelkiváltás során vagy kivételesen, állami teher esetén, maradhat, de csökkenti az ingatlan terhelhetőségét.

Futamidő

Az új hitel futamidejének meghatározása a hitelkiváltást biztosító bankon múlik. A kiváltandó hitel futamidejénél hosszabb futamidejű is lehet az új hitel. Ezzel is csökkentheti a havi terheit, de így a hitel kondíciója nem javul. Ez csak akkor javasolt, ha biztosan számít egy nagyobb összegű egyszeri bevételre és abból rendezni tudja hiteltartozását, addig pedig szeretne a lehető legkevesebb havi teher mellett törleszteni. A legjobb megoldás, hogy egy jobb kondíciójú hitelre történő hitelkiváltással lerövidíti a hitel futamidejét a lehető legnagyobb mértékben, és a korábbival azonos vagy hasonló törlesztőrészletet fizet, mert a hitel teljes költségét így tudja lefaragni.

A futamidő hosszát az adós, valamint a hitelkiváltási ügyletben jövedelmet igazoló többi szereplő életkora határozza meg. Hitelintézetenként eltérhet, hogy ha több szereplő van egy hitelkiváltási ügyletben, kinek az életkorát veszi figyelembe a bank. A szabályozásban meghatározott maximális életkortól el lehet térni, amennyiben megfelelő összegű életbiztosítást kötnek, vagy a hitelkiváltási ügyletbe kezesként fiatalabb életkorú, elfogadható jövedelemmel rendelkező szereplő kerül bevonásra.