JTM változás hatása a lakáspiacra

Októbertől változik a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra (JTM) vonatkozó szabályozás, amely a lakosságot a túlzott eladósodástól kívánja megvédeni. Az új szabályok közül az egyik legfontosabb, hogy a kevesebb mint öt évre rögzített kamatozású, azaz erre az időszakra fix törlesztőrészletet garantáló lakáshiteleknél a törlesztőrészlet nem lehet majd magasabb a havi nettó bér 25%-ánál, 400 ezer forintnál magasabb nettó jövedelem esetén pedig 30% lesz a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40% lesz a limit. Jelenleg a korlát 50, illetve 60%. Októbertől az 50 és 60%-os limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik majd. A jegybank ezzel szeretné népszerűsíteni a minél hosszabb időre kiszámítható, fix törlesztőrészletű lakáshiteleket. Hogy milyen lesz a JTM változás hatása a lakáspiacra, egyelőre csak rövidebb távon mutatkozik meg, hosszabb távú találgatásokba kár belemenni, mert azt több tényező is befolyásolja. 

Ma már több lakáshitelt igénylő választja a legalább egy évig fix törlesztőrészletű konstrukciókat. Még viszonylag kevesen vannak, akik legalább a tíz évig fix törlesztőrészleteket helyezik előtérbe. Az új szabályok a háztartások biztonságát szolgálják. Azt hivatottak elérni, hogy a családok ne verjék magukat adósságba, és az adott jövedelemnek megfelelően, kiszámíthatóan tudják törleszteni a kölcsönüket. Fontos, hogy a jelenlegi alacsony kamatok ellenére se engedje elmenni a törlesztőrészletet a felső korlátig egy hitelfelvételnél, hogy maradjon pénzügyi mozgástere hosszabb távlatban is.

A szigorítás bejelentése könnyen változást hozhat a lakáspiacon is. A jelenlegi, még enyhébb szabályokat kihasználva sok olyan vevő lehet, aki hitelből szeretne ingatlant vásárolni, és még a mostani feltételekkel szeretné azt megtenni. Ez megnövelheti a lakáspiac forgalmát, vagyis az előrehozott vásárlásokat, ami megemelheti a tranzakciók számát.

A kedvezményes, 5%-os lakásépítési ÁFA (amely a mostani szabályok szerint 2019-ig lesz érvényben), illetve a jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szigorítás is hozzájárulhatnak ahhoz, hogy a lakáspiac a mostaninál is nagyobb fellendülésbe kezdjen. A hitelezés szigorítását ellensúlyozhatja a bérek további növekedése. A kérdés az, hogy ez milyen hosszú időtávra szól anélkül, hogy a vállalkozások versenyképessége és termelékenysége torzulna. Középtávon így még látványosabban megmutatkozhat az összefüggés a gazdaság állapota és a lakáspiac helyzete között. Amennyiben folytatódik a gazdasági növekedés, és a bérek is emelkednek, a mostani lakásárak mellett is kitarthat a kereslet jelenlegi szintje. Ha viszont valamilyen oknál fogva a bérnövekedés megáll, és a hitelezési is lelassul, az az ingatlanok iránti keresletet is mérsékelheti. Egy ilyen, kedvezőtlen helyzet beállta és az 5%-os áfakulcs megszűnése csökkentheti az építési kedvet is, ami a kínálat szűküléséhez és az ingatlanpiac lassulásához vezethet.