Lakáshitel feltételei

Az ingatlanárak az egekbe szöktek, mégis a lakáshitel az egyik leggyakrabban igényelt hiteltípus. Mielőtt belevág az ügyintézésbe, nem árt, ha tudja, hogy milyen feltételekkel igényelhető. A lakáshitel feltételei elég bonyolultak, ezért fontos, hogy tisztában legyen velük. Cikkünkben összegyűjtöttük, hogy mire érdemes figyelni lakáshitel felvétele előtt.

Lakáshitel feltételei

Hitelképesség, KHR

Alapkritérium minden hitelintézetnél, hogy a hiteligénylő adatai nem szerepelhetnek negatív tartalommal a KHR-ben.

Ez alól a szabály alól kivétel lehet ha:

• Az adós legalább fél éve passzív KHR státuszú. Azonban fontos, hogy ez esetben sem automatikus a pozitív hitelbírálat. Meghatározza a hitelfelvétel kimenetelét, hogy milyen típusú és összegű hitel esetében történt a mulasztás, és ez mennyi idő után került rendezésre.

• Az adós 1 éven belül, maradéktalanul, saját maga fizette vissza korábbi mulasztását.

Személyi feltételek

Lakáshitelt csak a 18. életévét betöltött személy igényelhet, a kölcsön lejáratakor pedig nem lehet idősebb 70-75 évnél. Ez utóbbi életkorhatár bankonként eltérő. A futamidő ennek megfelelően kerül meghatározásra. A lakáshitelek maximális futamideje 20-30 év.

Jövedelemfedezettség

Csak akkor vehet fel hitelt, ha rendelkezik megfelelő jövedelemfedezettséggel. 2015. január 1. óta a bankok a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) alapján vizsgálják a jövedelmet. A JTM az ügyfelek rendszeres jövedelmének meghatározott arányában maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket. Ennek célja, hogy mérsékelje az ügyfelek eladósodását. A számítás során az új kölcsön terhei mellett figyelembe kell venni a hiteligénylő minden fennálló hiteléhez kapcsolódó törlesztési terhét. Rendelkezésre álló jövedelemként csak az igazolt nettó jövedelem számítható be. A háztartás igazolt jövedelmét összevontan veszik figyelembe.

Lakáshitel esetében a törlesztőrészlet nem lehet magasabb a havi nettó bér 25%-ánál, 500 ezer forintos jövedelem alatt, afölötti jövedelem esetén pedig 30% a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40% a limit. Az 50 és 60%-os limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik.

Hitelösszeg

A HFM mutató az ingatlanfedezet arányában korlátozza a felvehető lakáshitel összegének nagyságát. A HFM (Hitelfedezet Mutató) lényege, hogy forinthiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ez az előírás minden hitelintézetre vonatkozik, de ezen belül az egyes bankok saját belső finanszírozási arányokat alakítottak ki. Ennek eredményeként a ténylegesen nyújtható hitelösszeg sok esetben 80%-nál kisebb arányú is lehet.

Önerő

A szabályozás értelmében egy ingatlan megvásárlásához 20% önerőre van szükség. Viszont a fentiek alapján nem lehet általánosságban kijelenteni, hogy 20% önerő minden esetben elég egy lakásvételhez. Minden hitelügyletnél meg kell vizsgálni az adott ingatlan állapotát, területi elhelyezkedését. Ezt a banki értékbecslő végzi. Előzetes értékbecslésre is van lehetőség, így például egy lakásvásárlás esetén már az adásvételi szerződés megkötése előtt megtudhatja, hogy mennyit ér az ingatlan. A maximális hitelösszeg meghatározásánál az értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéken túl meghatározó a jövedelemfedezettség is.

Önerő nélkül esetlegesen akkor van lehetőség lakáshitel felvételére, ha az ügylethez kapcsolódik vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás (CSOK, falusi CSOK), ami önerőként vehető figyelembe, illetve plusz ingatlanfedezet bevonására is van lehetőség.

Támogatott lakáshitelek

Amennyiben támogatott lakáshitelből szeretne ingatlan vásárolni, jogszabályi előírás korlátozza a maximálisan felvehető hitelösszeget:

Többgyermekes családok otthonteremtési támogatása (CSOK hitel, falusi CSOK hitel) esetén:

• 2 gyermek után igényelt CSOK esetén: maximum 10.000.000 Ft
• legalább 3 gyermek után igényelt CSOK esetén: maximum 15.000.000 Ft

A 341/2011. (XII. 29.) Kormányrendelet szerinti Otthonteremtési kamattámogatott hitel esetében:

• új lakás építésére, vásárlására maximum 15.000.000 Ft
• használt lakásvásárlásra, bővítésre, korszerűsítésre legfeljebb 10.000.000 Ft

A fiatalok, valamint a többgyermekes családok államilag támogatott kölcsöne esetén:

• új lakás építésére, vásárlására Budapesten és megyei jogú városokban maximum 12.500.000 Ft, egyéb településen legfeljebb 10.000.000 Ft
• lakáskorszerűsítéshez – településtípustól függetlenül – maximum 5.000.000 Ft

Ingatlanfedezet

Fedezetként minden pénzintézet maximum 3 ingatlant fogad el egy hitelügyletben. Az ingatlanok minimális értékére vonatkozó előírás bankonként különböző. Szerkezeti megkötés is lehetséges. Vályogház nem fogadható el a lakáshitel fedezetként minden banknál, továbbá könnyűszerkezetes ingatlant sem finanszíroz minden hitelt nyújtó intézmény, ha nincs rá ÉME/ÉMI engedély. A hitelcél szerinti ingatlan is elfogadható fedezetként, de más ingatlan is bevonható a hitelügyletbe. Általában az alábbi ingatlantípusok fogadhatók el fedezetként: lakás, családi ház, sorház, ikerház, hétvégi ház, üdülő, építési telek.

Lakáshitelek átfutási ideje

A lakáshitelek maximális bírálati idejét kormányrendelet rögzíti. A hitelfelvételhez szükséges valamennyi dokumentum befogadásától számítva 30 napon belül kell elbírálni egy lakásvásárlási hitelt. Építési jellegű lakáshitelek bírálati ideje 60 nap. Minősített fogyasztóbarát lakáshitelt a bankoknak az értékbecslés rendelkezésre állásától számított 15 munkanapon belül kell elbírálni. Amennyiben hiánypótlás szükséges, akkor a bírálati idő meghosszabbodhat.