Mekkora hozam lehet egy ingatlanbefektetésen?

Az utóbbi néhány évben hazánkban az ingatlanok értéke jelentősen emelkedett. Sokan teszik fel a kérdéseket: Vajon érdemes még ingatlanba fektetni? Mekkora hozam lehet egy ingatlanbefektetésen? Nem lehet tudni meddig tarthat még az áremelkedés. Felmérésekből kiderült, hogy 2019 márciusig Budapesten az ingatlanvásárlók 38%-a befektetési céllal vett lakást.

Amikor befektetésként tekint egy épületre, akkor fontos, hogy ennek alapján válassza ki. Ne úgy nézze, mintha saját otthonát készülne megvásárolni. Egy megtakarítás döntésnél a legfontosabb a várható hozam, valamint a kockázat. Egy ingatlannál a bevétel többféle forrásból is származhat. Egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből is, amennyiben eladni kívánja az ingatlant a jövőben.

Az ingatlankiadás egy fix bevételi forrást jelent havonta. A rezsi költségeket (víz, villany, gáz, stb.) a bérlő fizeti. Egy budapesti lakás esetében ez megközelítőleg 5,13%-os hozamot eredményezhet, ha átlagos adatokkal számolunk, vagyis 25,2 millió Ft-os vételárral, 120 000 Ft/hó bérleti díjjal, és 15%-os adóval. Ingatnakiadáskor érdemes egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására. Ha csak évente egy havi bérleti díjat takarít meg, abból a későbbiekben egy kisebb tatarozás is elvégezhető.

Ha az ingatlan megvásárlásához hitelre is szüksége van, érdemesebb egy, a futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukciót választani, mert számos kockázata van az ingatlanbefektetésnek, ezzel legalább a kamatkockázatot minimalizálni lehet. Átlagosságban elmondható, hogy a vételár 50%-át finanszírozzák hitelből az emberek. Egy 26 millió forintos hitel esetében ez 13 millió Ft hitel, 20 éves futamidőre, fix kamatozással. Ha ebben az esetben mindent számba veszünk, vagyis a törlesztőrészletet, az adót, a felújításra elkülönített összeget, akkor évről évre emelkedne a hozam, az utolsó évben már meghaladná az 1 millió Ft-ot. Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor tud csak hozzájutni. Amennyiben eladná az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor visszakapná a befektetett összeget, emellett előtörleszthetné a meglévő hitelét is. A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg, összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.

Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. A piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90% körül van, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam már évi 4,3% lehetne.

Az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. Valószínű, hogy a lakásárak a továbbiakban is emelkedni fognak, aminek legfőbb oka az, hogy 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható a CSOK, illetve a Babaváró támogatás.

A fentieket összegezve, elmondhatjuk, hogy az ingatlanvásárlás jó befektetés lehet, viszont fontos, hogy csak olyan pénzösszeget fektessen be, amit akár 15-20 éven át is nélkülözni tud. Ha módjában áll, a lehető legtöbb önerőből és a legkevesebb hitelből vásároljon ingatlant, mert ezzel növelhető a hozam. Minél hosszabb, vagy a futamidő végéig fix kamatozású konstrukciót válasszon. Ezzel a kamatkockázat kiküszöbölhető. Az ingatlan vásárlásához kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.